以股权方式转让房地产,看看苏州税务机关、法院的这个最新处理和判决

近日,苏州翡翠国际社区置业有限公司(以下简称翡翠公司)收到了苏州当地法院的一则判决,将面临当地税务处罚及税务处理金额合计逾8200万元,而这笔处罚中最大的部分,来自2007年时一幅被苏州工业园区管委会“一地两卖”地块的土地增值税重复征收。

 

让时任翡翠公司行政负责人难以理解的是:从地块出让到引入新的投资者及转让部分股权,都是在园区管委会的主导和同意之下进行,为何事后当地园区地税局认定为偷税并处以重罚?

 

“类似的乱象在众多园区土地利益博弈中,并非个案。”有业内人士坦言,经历“卖地——房地产开发——征税”的黄金期后,无地可卖,园区面临新的发展模式升级和管理模式重构,这正成为国内众多园区发展的巨大挑战,各园区管委会必然承受着转型期收益高速增长难以为继的巨大压力,但不侵害投资者合法权益应是底线。

 

园区管委会主导“一地两卖”

 

2005年5月,上海静安置业(集团)有限公司、上海工业投资(集团)有限公司竞拍摘得苏园土挂(2004)07号地块,该地块含73043、73044以及73046三幅土地。上述竞得人设立翡翠公司进行开发建设。2005年6月8日翡翠公司仅对73043、73044号宗地交付土地出让金并办理了土地证。当时由于资金原因73046地块未缴纳土地出让金,因此翡翠公司未能从园区管委会处得到73046号地块,更不能办理土地证以获得土地使用权。

 

2006年末,因房地产市场不景气,为尽快开发该地块,园区管委会引进了新加坡星狮集团。在当时的管委会领导安排下,由翡翠公司出资20%,星狮集团旗下五家公司各出资16%组建合资公司(即星隆置业(苏州)有限公司,以下简称星隆公司)准备共同开发73046地块(面积约472亩)。经苏州工业园区管委会批准,苏州园区国土局与星隆公司又重新签署了土地出让合同,直接将472亩的73046地块出让给了该公司。星隆公司在向园区国土房产局支付了12.2561亿元的出让金后,获得了土地使用权证,使用权类型为出让。

 

同样,在园区管委会相关部门同意下,2007年5月15日,翡翠公司与星狮集团旗下五家公司签署《合作协议书》,约定翡翠公司进行股权出让、退出星隆公司等事宜。9月初,翡翠公司转让20%星隆公司股权,获得投资收益5527.4223万元,并按规定向国税部门缴付了1381余万元的企业所得税。

 

“这一系列变化,均在园区管委会相关部门直接安排或同意的情况下落实。从房地产的角度,此后几年苏州工业园内地价房价水涨船高,某种程度上,我们也错过了一个不错的机会。”上述翡翠公司的相关负责人坦言,但万万没想到的是,错过潜在的投资收益还不是最差的结果,2014年的一纸税务处罚决定书让翡翠公司完全傻了眼。

 

股权转让遭重征土地增值税

 

2014年8月22日,苏州工业园区地方税务局认定翡翠公司因2007年5月在转让星隆置业(苏州)有限公司20%股权时未缴纳土地增值税、营业税等税收构成偷税,作出苏园地税处20144号《税务处理决定书》及苏园地税罚20144号《税务处罚决定书》,税务处罚及税务处理合计金额9538.64666万元。

 

翡翠公司对苏州园区地税局的处理及处罚不服,即向苏州园区管委会提起行政复议,园区管委会维持地税局的处罚及处理决定,翡翠公司遂于2015年1月向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼,但法院依旧维持了园区地税局的处罚及处理决定,只是将税务处罚及税务处理金额合计调整为8210.780993万元。

事实上,苏州园区地税局已向星隆公司预征了土地增值税,并且未来在项目结算时将全额征收税款,并未导致国家税款的流失或减少,却又向翡翠公司重复征收同一地块的土地增值税。

 

一位不愿具名的律师指出,73046号地块违规变更中标单位、星隆公司股权转让等行为均在园区管委会主导及同意的情况下得以实施,翡翠公司转让股权被事后处罚、补缴涉及73046号地块的土地增值税、营业税及附加,确实存在较大争议。

 

根据2012年12月经最高人民法院审判委员会讨论作出的判决认定,“公司股权转让”不能被认定为等同于“土地使用权转让”((2012)民二终字第23号判决),翡翠公司将星隆公司20%股权转让的行为不能被认定为是土地使用权转让,苏州园区地税局据此征收土地增值税、营业税等的行为显然于法无据。

 

上述翡翠公司相关负责人还指出,政府违规审批在先,重复征税在后。在苏州园区管委会相关领导(现该责任人员因涉嫌犯罪已被追究刑事责任)的明确批示下,翡翠公司才与新加坡星狮集团共同组建星隆公司参与开发73046号地块。园区管委会终止履行前一合同,又未经招拍挂程序,协议出让土地于另一家公司,违反国家土地使用权出让相关规定。翡翠公司就该合作行为在当年就经苏州园区国家税务局审核,缴纳了1300多万元的企业所得税,同一行为居然被园区地税局认为构成偷税行为,令人不解。

 

此外,园区地税局对翡翠公司股权转让行为进行违规征收营业税,巨额的连补带罚,大大加重了翡翠公司的负担。该负责人透露,翡翠公司转让股权实际获得的股权溢价款5527余万元,已缴纳了1381余万元的企业所得税,净投资收益仅为4145余万元。如果翡翠公司还要负担3773.5余万元的土地增值税、665.1余万元营业税、附加税66.4余万元等,并且已经缴纳的1,381余万元所得税并不退还的话,必导致又一重复征税,会导致一个合法行为的税负3373.5+665.1+1381+66.4=5486几乎等于全部收入,再加上4000多万元的滞纳金,简直到了疯狂的程度。

 

(来源:2017-03-14 中国经济网 《苏州工业园土地乱象:一地两卖、重复巨额征税》)

 

 

华税短评:

 

(一)从税收法定的原则来看,目前的税收立法,没有关于股权转让要缴纳土地增值税、营业税(营改增之前)的规定。国税总局曾以三个批复(国税函〔2000〕687号国税函〔2009〕387号国税函〔2011〕415号文)的形式,针对三个股权转让个案作出征收土增税的回答,需要指出的是,这三个文件均为内部文件,仅针对特定案例,不能作为对普遍纳税人的执法依据。

 

附1:国税函〔2000〕687号

 

国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》“你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》  (桂地税报〔2000〕32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税”

 

附2:国税函〔2009〕387号

 

国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》“广西壮族自治区地方税务局:你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》(桂地税报[2009]13号)收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后,于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续,同月25日即将股权进行了转让,且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此,我局认为这一行为实质上是房地产交易行为,应按规定征收土地增值税。”

 

附3:国税函〔2011〕415号

 

国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》“天津市地方税务局:你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办〔2011〕6号)收悉。经研究,同意你局关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,实质是房地产交易行为’的认定,应依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税”。

 

(二)从实质课税和反避税角度来看,实质课税的前提和基础应该是税收法定,依法征管,如果企业的架构和安排具有合理商业目的,无证据证明企业具有避税和偷逃税的行为,税务机关应该严格按照税法的规定进行税收征管,不能对税法文件做扩大解释,严格限定自由裁量权。

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